Qu’est-ce que le droit de préemption et comment s’applique-t-il ?
Vous êtes locataire et votre propriétaire met son bien en vente. Vous disposez alors du droit de préemption. Mais qu’est-ce que le droit de préemption exactement ? Quels sont vos droits et comment les faire valoir ? Nexim Immobilier vous donne le mode d’emploi !
Droit de préemption : définition
Le droit de préemption s’applique lorsque le bailleur met en vente son bien immobilier. Il donne le droit au locataire du moment de se porter acquéreur du bien en question et ce en priorité. Avant même la mise en vente du logement sur le marché, le propriétaire est dans l’obligation de faire une offre par voie légale au locataire (courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier). Si le bailleur a omis d’informer le locataire, la vente peut alors être annulée.
Comment l’utiliser ?
Le droit de préemption est utilisable dans trois cas bien distincts :
• Vente en bloc d’un immeuble
Cela concerne la vente d’un immeuble dans sa totalité par le propriétaire bailleur.
• Vente à la découpe
Vous pouvez user aussi de votre droit de préemption lorsque que le propriétaire bailleur décide de vendre son bien lot par lot.
• Cessation des parts
Votre droit de préemption sur un bien immobilier est aussi applicable lorsqu’une société, propriétaire d’un bâtiment, décide de céder ses parts.
Il est à noter que chaque commune de France possède également un droit de préemption sur les biens immobiliers. Si la municipalité décide d’utiliser son droit pour acquérir un ou plusieurs logements, il prévaudra sur celui du locataire.
Autre cas : Si le propriétaire décide de vendre son bien entre parents et ce jusqu’au 3ème degré (neveux, nièces / oncles, tantes / arrière petits enfants), le locataire ne pourra faire valoir son droit de préemption. Il en est de même si le propriétaire décide de prolonger automatiquement son bail pour une durée de 6 ans.
Durée légale pour faire valoir son droit de préemption
Le locataire dispose de deux mois pour faire une proposition de rachat du bien immobilier qu’il occupe. Dans le cas où il doit faire appel à un crédit auprès d’une banque, cette durée est alors prolongée jusqu’à quatre mois. Le propriétaire est en droit de refuser cette offre.
Dans l’éventualité où le propriétaire baisse son prix de vente, il doit obligatoirement en informer le locataire. Ce dernier disposera alors d’un nouveau moi de délai pour accepter ou décliner l’offre.
Le locataire ne peut acheter le bien, que se passe-t-il ?
Dans le cas ou le locataire ne peut acheter le bien, le propriétaire se doit légalement de lui proposer une relocation au même prix ou la reconduite du bail. Voici un tableau récapitulatif des obligations du propriétaire vis-à-vis du locataire :
| Situation | Hypothèses | Protection |
| Votre revenu fiscal de référence sur les revenus 2013 est inférieur aux plafonds PLI, ex : pour 2 personnes 55 254€ et 86 479€ pour 4 personnes (plafond 2015) | Vous ne vous portez pas acquéreur | Le bailleur doit proposer un relogement ou le bail est reconduit |
| Vous ou votre conjoint avez plus de 70 ans et vous n’êtes pas assujetti à l’ISF | Vous ne vous portez pas acquéreur | Le bail est renouvelé de plein droit |
| Vous ou votre conjoint êtes en invalidité | ||
| Vous ou votre conjoint êtes dans un état de santé dont la gravité est reconnue | Vous ne pouvez pas acheter et vous ne pouvez pas déménager | Le bail est renouvelé de plein droit |
| Vous ou votre conjoint êtes dans une situation dûment justifiée | ||
| La durée restant à courir de votre bail est inférieure à 30 mois à compter de l’offre de vente | La demande d’un prêt, la vente d’un bien immobilier, lé départ à la retraite, une mutation professionnelle ou tout autre circonstance justifient l’obtention d’un délai supplémentaire | Vous pouvez obtenir du bailleur le droit de vous maintenir dans les lieux pour une durée maximale de 30 mois à compter de l’offre de vente |
| La durée restant à courir de votre bail est inférieure à 30 mois à compter de l’offre de vente et vous occupez le logement depuis au moins 6 ans à la date de l’offre de vente | Vous n’avez aucun motif à justifier | Prorogation de droit du bail à raison d’un mois par année d’ancienneté |
| La durée restant à courir de votre bail est inférieure à 30 mois à compter de l’offre de vente et vous avez la charge d’enfant(s) scolarisé(s) | Vous souhaitez rester jusqu’à la fin de l’année scolaire | Prorogation de droit |
La loi Alur, que propose-t-elle ?
Grâce à la loi Alur, le locataire dispose d’une plus grande protection lorsque le propriétaire de son logement décide de vendre. Ce texte de loi prévoit de prolonger automatiquement de trois ans le bail si le locataire réside dans un immeuble de plus de 5 logements.
La loi Alur facilite aussi l’usage du droit de préemption des communes lorsque ces dernières souhaitent créer des logements sociaux ou mixtes.
Enfin, la loi oblige le propriétaire de fournir au locataire acheteur, une liste de documents établie par décret tels que :
• Les extraits de l’avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l’état de l’immeuble
• Les divers diagnostics techniques et immobiliers
• …